房产投资收益计算公式

先来看看最近一次，买房能赚钱的最好时代。

2016年之前济南房价一直处于温和上涨趋势，波澜不惊中微微上扬，当然也时有微跌。给了刚需足够多的时间上车。

回望2016年之前济南楼市一直是省会城市里的一股清流，各个板块价格相差不大，价格也不高，对于新济南人攒几年工资弄个首付，按揭个房子还是相对容易的，工资上涨也较快，还贷压力也小，过过小日子，乐哉乐哉。

2016的史诗级暴涨彻底扭转了济南人民对于房产的认知体系，原来还可以如此赚钱啊。买到涨幅少的捶胸顿足，买的少了懊悔不已。

后知后觉的部分购房者，看着周围的人买房实现了升值，实现了纸面财富暴涨，看着自己的财富缩水，心有不甘，纷纷杀入楼市，结果正好踏在高点上，站岗在2017-2018，从2019年开始忍受房价的阴跌，如钝刀割肉。

在2017年年底和2018年年初，参考君多次建议购房者可以出一下手里老破小，趁着市场高潮，货币棚改高位套现，留足子弹，等待捡漏时机，如今捡漏时机，在2019年下半年陆续出现。

在济南楼市火爆的2017-2018，参考君每天都可以接到各种购房咨询，从提问来看，投资已是贯穿买房的主线了，抛给我几个盘，相隔几十公里，问自住的话买哪个升值更大？

这种提问显然已经失去了理智，和2023年的济南楼市现状很相似。

我们买到涨幅最大的房子，99%都是靠运气，别把运气当能力。2016年你凭运气在房子上赚的钱，在2023年之后可能会凭实力亏掉。

在首付预算OK的情况下：

对于刚需，交通便利尤其地铁沿线是购房优先考虑因素。对于改善，学区、精装、物业等附加价值是优先考虑因素。对于投资，板块预期发展、持有周期、收益预期等是重要因素。

你知道吗？

可能情况下房价虽然涨了，

但是考虑到购房综合成本，还是亏本的。

房子卖多少钱就是赚？

我们算一算。

首先建立一个模型：

500W的房子

500W在济南是什么房子？

单价30000*170平米，核心区毛坯/精装

或其他类似区域

30000*170平米，当下济南所谓的高端品质盘

交房时间2-2.5年

办证6个月

产证满2年

总持有成本约4年。

当然也有人在收房2年之内高税期卖掉的，这是个例。

购房条件：

每个人的购房条件有很多，我们这篇文章不可能一一阐述清楚，这里按照济南中等购房条件来计算，吹毛求疵的可以绕行，不是3成首付，也不是六成首付，更不是全款，为了更好的表达本文主旨，中等购房条件是这种的：

40%首付

中等利率 4.9%

等额本息

充足流水

全款的土豪请随意。

如果自住开心就好。

对于购买一个500W住宅的人来说，在济南属于中产群体，绝大多数都是改善群体，多数是二套房。

各种情况太复杂，所以，建模的购房条件选取“中等购房条件”。面积170平方的改善住宅，买房4年后卖出。

这套房子，这4年，对你而言都有多少成本要计算？

1、收房成本

总房款500万，首付40% 就是200万现金，170平米的房子，它的收房成本是：

契税2%就是10W

维修基金120一平共计20400

预交物业费2.36一平 12个月共计 4000

后期交房综合费用共计12.44W。

2、首付资金和收房资金的机会成本：

200万首付，4年的时间大约损失首付理财利息40W；12.44万的收房费用，2年损失的交房费用理财利息约1.244w。

关于理财利率，我们算一个折中的5%的年化收益。首付的200万4年的年利率5%，,最后可得到约40万利息，交房后12.44W费用2年可获得利息1.244W。

首付资金和收房资金的机会成本 ：40W+1.244W=41.244W

3、月供的资金成本：

商业贷款300W，利率4.9，等额本息30年，月供约15921。

4年持有该房产，你的总还贷金额76.4208W。

济南楼市参考曾发文计算过：前4年所还房贷中约73%还的是利息，本金仅占27%左右；76.4208万中，其中约20.6W本金，55.7W利息。

所以贷款损失的利息：55.7W，这55.7w是送给了银行的利息。

这4年时间陆陆续续的投入76.4208W用于还贷，虽然不是一次性支付76.4208W，每月还贷的方式，但是综合下来的理财收益最最最最少损失了6.5W。

你付出的成本，也就是还贷损失了55.7w的利息+6.5W的理财预期，共计62.2W。

繁琐的计算过程结束，看结果。

综上所述，总的损失为：收房成本12.44W+首付和收房资金的财务成本41.244W+利息损失55.7W，总共109.384W。

仅仅是4年的综合成本就达到惊人的109.384W。

这套房子卖多少保本？

这个房子花了多少钱？

我们一起算算：

买入总价500W，4年的资金成本 109.384 W，这套房子你前前后后付出的资金达到609.348万。 装修和出租收益姑且可以看做互相抵消。

结果是：

609.384万的总价，170平，折合每平米3.58万+。

这意味着什么？

3万单价买入的170平左右的房子，4年后需要以3.58W单价卖出才算保本！

是不是有点不可思议呢，500W买入房子，四五年后卖出去609.38W才算保本。如果这套买了4年的房子，你想赚100W，那么需要总价达到710W，单价大约要到4.18W！

500W总价房子，要想4年后浮盈100W，单价需要从3W涨到4.18W，才能如你所愿。可以试想一下，未来4年，济南房价的涨幅或者这个楼盘的涨幅能达到从3w到4.18W的飞跃嘛？

每个人心中都有自己的答案！

买房要注意的39个细节

买房子选对地段决定了后期的保值增值，选对楼栋、楼层和房间号，则决定了一家人居住的舒适度。不管你考虑现在买房还是打算以后再买，只要你有购房需求，龙哥强烈建议你花上几分钟的时间认真看一看这篇文章，内容有点长，但保证对你买房选房有非常大的帮助！

如果你想买房，不管是去售楼处还是去找中介，他们无一例外都会给你分析讲解区位、地段、配套、交通，然后会对比周边楼盘，分析各个项目的优劣势。在售楼处置业顾问还会给你讲解项目的小区品质、园林规划、配套设施，包括精装品质和户型的布局等等。其实这些你随便找个房产中介，他都能给你讲解分析明白，即使自己在网上翻公众号文章，也能了解个八九不离十。

示意图源于网络

所以今天，我们不聊怎么看地段，怎么选楼盘。我们聊一聊当你有了中意的楼盘之后，如何选择合适的楼栋，怎样选择合适的楼层，甚至教会你在选定楼层后如何选合适的房号。这些都是龙哥团队在多年带客户买房过程中总结出的经验，都是一些非常重要且实用的方法，大家在以后买房的过程中一定会用到。

NO.1 | 壹

如何选择楼栋？

① 选楼栋，预算内尽量选总楼层低的， 能选小高层不要选大高层，能选洋房尽量不要选小高层，因为总楼层低意味着居住舒适度高、公摊面积小。

② 着重考虑所选楼栋前面（包括斜侧前方）楼栋的楼间距和总层高，这直接影响了你所选楼栋的采光。最好不要买带居住公寓的楼栋，因为一旦有居住公寓，就说明这栋楼的采光整体比较一般，买这样的楼栋在选楼层的时候就要格外慎重（后文有选楼层详细分析）。

楼栋遮挡导致采光不足（图源网络）

③要跟置业顾问要小区的社区规划图，看所选楼栋附近有没有垃圾回收站、地下车库出入口等，尽量远离这些社区配置。 尽量选靠近社区出入口附近的楼栋，这样出行相对方便。单元入户门前园林面积比较大的楼栋更好，但这种在小区一般都是楼王的位置，价格会相对高一些，性价比略低。

④最容易被忽视的一点是， 谨慎选择靠近主干道的楼栋，车辆噪音只是其中一方面。在济南城市规划中，主干道两侧一定会优先规划商业用地， 我们在买住宅的时候看到的沙盘，离主干道都会有一段距离，这段距离的土地以后很可能会规划商业写字楼或者公寓用地。有些客户买的小区第一排的楼栋，看似前面毫无遮挡，其实是开发商没有把商业地块的楼栋模型做上去，有时候会用一个矮的简单模型做示意，等到后期住宅卖的差不多了商业写字楼才会突然出现在沙盘上（某楼盘的业主可能会深有体会）。

还有一点就是城市有什么大的交通利好都会优先考虑主干线，这一条对于临近楼栋有利有弊。 比如沿着经十路规划的四号地铁线，对经十路沿线的整个楼盘来说都是利好，通了地铁交通更方便了；南北干线凤凰路上规划高架快速路，那沿线楼盘尤其是沿街楼栋就会产生较为明显的噪音影响。所以说，想买紧邻主干道的楼栋要考虑的因素更多，更要谨慎。

NO.2 | 贰

如何选择楼层？

①选楼层慎选一层和二层。

一层二层作为矮楼层相对采光会较差，容易买到居住公寓，而且相对潮湿，夏天容易有蚊虫，而且一楼楼层太低隐私性比较差，白天在家不拉窗帘的话小区里的路人就能看见家里的情况。但是一层也不是不能买，有些家里有老人的，行动不方便还坐不惯电梯，买一楼就比较合适，而且有些项目的一楼还会带小院。

高层排水管道示意图（图源知乎）

二楼不建议买的原因主要针对高层产品，现在的楼栋 一楼一般都是单独的排水管道，二楼及以上住户共用一套排水管道，鉴于高层住户多，时间久了二楼发生下水堵塞的几率比较大，容易发生反水情况（下水道喷污水，马桶往外涌翔）。这种情况经常在老居民楼里见到，但是你会发现老房子出现反水的都是一楼，那是因为之前的老小区一楼没有单独排水，当时的一楼就相当于现在高层的二楼。当然，也不是所有楼层都是二楼容易反水，有些项目带两层单独排水的沿街底商，可能就是三楼住宅容易出现反水，这个要具体情况具体分析。

②顶层能不能买？

顶层的视野非常好，光照充足，价格会相对优惠，有些还会赠送阁楼或露台，这是优点。缺点是顶层保温隔热性能差一些，夏天会比较热，开空调格外费电；冬天开暖气温度要比中间楼层稍低一点。尤其要注意的是顶层的防水非常考验开发商的施工质量，新房前几年还好一些， 年限一多顶层的住户屋顶很容易出现渗水的现象，尤其是管道口附近，这个住过顶层老房子的朋友应该感触最深。

顶层漏水示意图

③关于槽钢层和腰线层。

槽钢层是楼盘施工时，在楼体外搭建脚手架时一般每隔6层会穿过墙体打一些用于固定的工字钢，这个楼层后期撤掉脚手架后会留下很多洞，这就是所谓的“槽钢层”。 有人担心后期这些洞补不好会发生渗水的情况，但以目前的施工工艺来看，这种情况几乎不用担心。至于很多人问具体哪层才是槽钢层，这个不固定，需要去工地现场看。

槽钢层示意图

腰线层的腰线没有任何实际作用，唯一作用就是美观，让建筑外立面更加好看，更加立体。 腰线层最大的缺点是采光面因为腰线变小，导致采光变少。其次，腰线层是外挂到建筑外立面上的，时间长了容易产生积水、渗水现象，而且容易积灰不易清理。

腰线层示意图

④特殊楼层4层、14层、18层能买吗？

一般做生意的或者信风水的人会比较介意这些楼层，所以这些楼层一般都会比临近楼层价格低一些，新房和二手房都是这样。有些东西信则有不信则无，如果你不介意这些，这些楼层完全可以买而且性价比还很高。 一般4层的社区景观视角最好，小区园林的乔木最茂盛的冠部正好达到4楼的高度，从4楼视角看小区园林，景色一般是最好的。14层单从层高看，无论是总高18层的小高，还是总高34层的大高层，这个楼层的采光和视野都是比较好的。18层的话如果不是小高的顶层，在高层来说性价比其实是最高的。

而且虽然很多人说“4”、“14”、“18”不好听，但是“4”在音乐里的发音为“fa”，“14”和“18”都可以解释为“要发”。这些东西就看你怎么理解了。

示意图源于网络

⑤凤凰层真的最好吗？

凤凰层就是顶层下面那一层，我们也叫次顶层。它是不是最好的不一定，但一般是最贵的。凤凰层具有顶层同等的采光和视野，但又没有顶层的缺点。 但买34层左右大高层的凤凰层需要考虑一点，消防安全问题！这是很多人极易忽略的问题，但是不得不承认，以国内目前的这种大高层住宅来看，一旦发生重大火宅，高层逃生率极低，这也是为什么现在的高层即使牺牲很大的公摊也要每一层都建消防连廊的原因。高层的住户一旦发生火宅，火势和浓烟一般会顺着烟囱似的步梯走廊快速向上，沿着楼梯往下跑几乎不可能，要么往上跑，要么在自己所在楼层的阳台或飘窗等待救援。

而以 济南目前的消防车云梯的高度，一般只能到达17层左右，现在全国最先进的消防云梯最高也只能达到31层的高度，而且造价极贵，全省只有4辆。

大高层的消防安全隐患绝不是危言耸听，这种几率虽然很小，但 万分之一的可能一旦发生，那就是百分之百的不幸。所以龙哥团队提醒大家，大家平时一定要提高防火安全意识，电动车之类的不是尽量，而是一定不要进电梯！

⑥那究竟该选哪层？

讲了这么多需要谨慎选择的楼层，那么究竟哪个楼层才是好楼层？这个没有唯一答案，还是那句话，适合自己的就是最好的。如果你预算充足，就是想选一个住起来十分舒服的楼层，那么建议选总层高2/3左右的楼层，大高层16、17层比较好。如果家里有老人尽量选低一些的楼层，偶尔停电或电梯维修，爬楼也不会有很大负担。如果单纯追求视野好，那就果断选高楼层。如果预算不足还想尽快上车，那就可以考虑特殊楼层或者顶底层。 房子没有十全十美的，预算内能满足你当下的需求，就是好房子！

NO.3 | 叁

同楼层如何选择房号？

消防连廊示意图

①选好了楼栋，选好了楼层，定房的时候，很多朋友还会纠结选哪一户。而大部分置业顾问和中介一般都会告诉你一个原则 “能选边户就不选中间户，边户选东不选西”。这个一般情况下是对的，但一定要具体情况具体分析。很多楼盘因为设计原因，中间户一般都是小户型，边户大户型居多。之前的中间户都是南北不通透的，所有优先选边户是为了通风性更好。现在高层有了消防连廊之后，中间户也是可以实现南北通透的，但 消防连廊带来通风的同时，也降低了中间户的隐私性，站在连廊上可以很清楚得看见中间户的窗户。

新东站片区某在建楼盘实拍

②并不是所有边户采光都好。大家看上面这个楼盘，这是新东站片区某个在建楼盘的高层，拍摄时间是下午三点，被阴影遮挡的地方是东边户的客厅位置，从一层至顶层完全无采光。这是为什么？

标准层中间户和东边户示意图

给大家看一下标准层平面图就知道了（如上图），大高层设计因为有消防连廊，往往中间户是往外突的，这就导致边户的采光会受到很大影响， 这种情况单看置业顾问给你的户型图，是完全看不出来的。

③如果已经决定买中间户或者边户，左右对称的户型，该买哪个？

还是以两梯四户的高层为例，同个单元层会有01/02/03/04户型，01和04户是边户的对称户型，02和03户是中间户的对称户型。如果你想要中间户小户型，该选02还是03？一般置业顾问会说两个户型都一样，看你进门习惯往哪拐，其实不然。

高层两梯四户标准层户型示意

这里选房号的依据建议你要看电梯。一般两梯四户的房子，01和02户共用一个电梯，03和04户公用一个电梯，中间有消防连廊连接。 尽量选靠近担架电梯的房号！一般的电梯是正方形的，但担架电梯比较长、空间大，也叫消防电梯。家里有老人和孕妇的，如果需要担架直接入户，靠近担架电梯的就会很有用，而且也方便装修时运送大件家具。

很多楼盘是一层标配一个担架电梯，一个小客梯，一定优先选带担架电梯的。有些两个都是担架电梯（例如上图），这种的选02户还是03户就完全看个人习惯了。

相邻两户入户门示意图

④最后一点就是看入户门是内开还是外开。建议优先选择外开门！一是外开门可以节省套内一部分空间，这些其实是无形中增加了房间的利用率； 二是依据消防安全知识，在发生火灾、地震等紧急情况下，外开门推开就跑，更有助于快速逃生，要知道紧急情况下时间就是生命。

入户门相邻示意（图源网络）

另外买房时要额外关注相邻两个户型入户门之间的距离，有些楼盘交付时中间户和边户入户门会出现“打架”的现象。

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济南市高新区海信天辰九号B座13层

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