房产投资收益主要涵盖两个方面，即租金收益与房产增值收益。租金收益相对直观，是在持有房产期间，通过将房屋出租所获得的经济回报。而房产增值收益，则是房产在特定时间段内市场价值的增长部分。
先来看租金收益。计算租金总收益，只需统计在一定时期内，如一年或更长时间里，房屋出租所收到的全部租金收入。这部分收入是房产作为出租资产直接带来的现金流入。然而，要使租金收益更具分析价值，还需计算租金收益率。租金收益率的计算公式为：租金收益率=（年租金收入÷房产购买价格）× 100%。这一指标能够直接展现房产基于购买价格的租金回报水平，方便投资者在不同房产投资项目间进行比较。
再说说房产增值收益。房产增值部分可通过房产当前市场价值减去购买时的价格得出。不过，确定房产当前准确的市场价值并非易事，往往需要借助专业的房产评估机构或参考周边类似房产的成交价格。为衡量增值幅度，可使用房产增值率这一指标，其计算公式为：房产增值率=（房产当前价值 - 房产购买价格）÷房产购买价格 × 100% 。该指标能够清晰反映房产价值相对购买价格的增长比例。
在计算房产投资总收益时，需要将租金收益与房产增值收益合并考虑 。房产投资总收益等于租金总收益加上房产增值收益。为了反映投资的回报率，还会计算投资回报率，也就是将总收益与初始投资成本进行比较。房产投资回报率的公式为：房产投资回报率=（租金总收益 + 房产增值收益）÷ 房产购买价格 × 100%。这一综合性指标全面衡量了房产投资在持有期间的整体收益水平。
值得注意的是，在计算过程中，还需要考虑房产持有期间产生的相关成本，如物业费、维修费用、管理费用等。这些费用会削弱实际投资收益，在进行投资分析时不容忽视。
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