今天，四大行是率先公布了存量房贷利率调整细则，其中有不少亮点，可以说是超预期。
因为之前通知文件里是说，需要跟银行协商，所以舆论是普遍觉得，那么存在银行看人下菜的可能性。
但结果是，首套房浮动利率的借款人，四大行会直接集中批量调整，而且可能是直接按照之前通知文件里的最大调整幅度去往下调。也是我上周文章里的算法。
这个还是挺超出舆论预期，有点意外惊喜。这是一次成功的预期管理。
特别是二套转首套，以最新认房不认贷来算。还有固定利率可以转LPR利率。都是挺超出市场预期。
（1）二套转首套、固定利率转LPR利率
之前有很多读者在问，之前二套房，现在按照最新的认房不认贷可以变为首套房的人，是否可以申请。
这次四大行的细则里，都是有明确写着，贷款发放时不是首套房，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，是可以申请“二套转首套”业务，借款人申请时须提供首套住房有关证明材料，就可以按照首套房的利率去下调。
此外，3年前银行有过一次让借款人选择要LPR利率还是固定利率。
当时是说只有一次调整的机会。
而这次，四大行是干脆又给了一次把固定利率调整为LPR利率的机会，这个是四大行细则都有明确写的。
二套转首套、还有固定利率转LPR利率，这两个是需要9月25日之后，自己去跟银行申请。
而之前是首套房浮动LPR利率的，9月25日之后，四大行会集中批量调整，不需要客户申请。
既然四大行开了这个头，其他银行应该还是会跟进，可能细节稍微有一些差异，但大方向不会有太大出入。
（2）调整幅度
关于这次调整幅度，我觉得四大行应该都讲得挺清楚了，不过建行的描述：
“调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行”。
这句话还是让不少人误以为是之前提到过的另外一种算法。
我之前有对比过这两种算法：
假设当地利率政策下限为5年期LPR利率下限+0基点，是在3年前买房，3年前5年期LPR利率为4.65%。
第一种算法，加点幅度，不能低于当地利率政策下限，现在最低可以下调到4.2%（当前5年期LPR利率）。
第二种算法，调整后的利率，不能低于当地利率下限，现在最低只能下调到4.65%（当前5年期LPR利率4.2%+45基点=4.65%=3年前5年期LPR利率）。
第一种算法是0加点，第二种算法为了不低于3年前的利率下限，又加了45基点。
所以区分两种算法，看加点部分就行。
我之前分析过，第二种算法是混淆了“利率政策下限”和“利率下限”的区别。
LPR利率是市场浮动报价，当地和银行都只有决定加点部分的权限，而没有权限去直接调整LPR利率。
“利率政策下限”就是指加点部分。
所以，这次四大行的细则是比较明确，调整只针对加点部分，不涉及LPR利率调整。
至于“调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行”这句话里的“相应期限”，实际上是指5年期LPR利率里的“5年期”。
至于为啥银行细则里部直接写5年期LPR利率，而是写相应期限LPR利率，这可能是有极少数超短贷的房贷合同，比如期限只有3年，那么有可能是按照1年期LPR利率来算。
这里的“原贷款合同期限”，应该是指10年、20年、30年之类的。
合同期限长的，就是按照5年期LPR利率的意思。
我也对比了四大行对于调整幅度的描述，可以看到，除了建行没有明确标注“加点幅度为0”，其他三大行都有个括号标注。
工行：最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点。
农行：利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）
中行：则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR加0个基点）。
都有标注，2019年10月18日~2022年5月14日，最低调整幅度就是全国首套房利率政策下限（LPR利率+0基点）。
这里只要明确是0基点，就意味着最低调整幅度，就是直接下调到当前LPR利率，也就是4.2%。或者就是调整到去年底的5年期LPR利率4.3%。
这是因为，银行只有调整加点的权限，LPR部分要么根据当前最新，要么就是去年底。
这是由于房贷合同通常有约定LPR利率是每年1月1日更新，才有可能按照去年底。
但怎么也不会是调整到3年前，或者贷款发放时的LPR利率，这点大家应该是可以放心。
虽然建行这次公告里，说得比较模糊。
不过前几天的客户服务问答，倒是还说得比较具体详细，里面举例就是按照最新LPR利率算的。
四大行除了这个最低调整幅度，还都注明了，如果原贷款发放时，当地利率政策下限高于LPR的，按当地利率政策下限执行。
这个意思是，2019年10月18日~2022年5月14日，这个时间段，全国首套房利率下限是（LPR利率+0基点）。
但又允许各地方有一个单独的利率政策下限（LPR利率+X基点）。
如果当地利率政策下限有额外加点，就以当地利率政策下限为准。
按照这个调整方法，之前房贷利率只要是LPR浮动利率贷款，不管是5%、5.5%、5.8%、甚至6%以上。
都可以直接调整到4.2%+X基点。这个X是由当地利率政策下限决定。如果X=30，那么下调到4.5%
如果当地利率政策下限是加0基点，那么不管你之前房贷利率是多少，都可以直接调整到4.2%利率（按照当前LPR利率），或者是4.3%（按照去年底LPR利率）
至于是4.2%，还是4.3%，这个影响不大，就算是4.3%，明年1月1日也会因为更新LPR利率，更新为4.2%。
这个下调幅度还是很大的，如果之前是5.8%利率，直接下调到4.2%，下调幅度是1.6%。
之前利率越高的人，现在下调幅度就越大。
之前利率低于5%的人，下调幅度就没那么大。
少则每个月省个几百元，多则每个月省上千元利息。
降低存量房贷利率，是直接省还贷人每个月偿还金额，可以直接减轻压力，对于刺激消费，我认为还是比较有帮助的。
跟其他房地产新政不同，降低存量房贷利率并不会对增量房地产市场造成影响，主要是给房贷人群减负，所以不管怎么说，这都是一个很好的事情。
另外，由于2017年之前有一些打7折的房贷利率，如果利率很低，基本都是不做调整。
2022年5月14日之前的贷款，如果利率低于4.2%，就不做调整。
2022年5月14日之后的贷款，如果利率低于4%，也不做调整。
此外，最近也经常听到所谓用存款人补贴贷款人的说法，并不靠谱。
本来世界各国的加息和降息都是存贷款利率一起升降，本来就不大可能贷款利率降了，存款利率不降。
而且，现在一年期定期存款利率才1.55%，存3年定期才2.2%利率，但银行的货币基金年收益率基本是2%左右。
存一年定期，得一年不能拿出来，货币基金可以随存随取，利率还更高。货币基金的优势太过于明显。
能够随存随取的货币基金基本都是存短期国债，除了不保本，风险系数跟存银行也差不多，因为只有国债违约，货币基金才有可能大面积亏损，那种情况存银行也不保险。
虽然今年一直降低存款利率，但国债收益率整体还保持坚挺，所以货币基金年收益率基本能保持在2%左右。
只要货币基金的收益率不降，那么还是会有最基本的低风险收益品种可以容纳厌恶风险、喜欢现金类产品的资金。
只要国债收益率不降，那么存款利率下降，只会让更多厌恶风险的资金去买货币基金而已，影响并不是那么大。
最后，我就以工行公布的细则为例，把细则原文稍微梳理一下排序，方便大家更清晰看。
一、LPR浮动利率
之前是已经是首套房LPR浮动利率贷款，根据时间期限分3种情况。
（1）2019年10月8日前发放，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
（2）2019年10月8日至2022年5月14日发放的，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
（3）2022年5月14日（不含当日）后发放的，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
二、固定利率情况
当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向工行主动申请利率调整，先转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。
三、关于二套转首套
原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前按本公告所述已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，需由客户向工行主动申请利率调整。
四、申请及调整时间
原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，工行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行。
“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向我行提出申请。
其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，我行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整。
2023年10月22日后申请利率调整的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续向我行提出申请。我行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行。
以上为工商银行的细则，我只是摘录精简出来，具体大家可以自行去四大行网站看细则全文。
每家银行可能有一些细节差异，但大方向应该不会有太大差别，具体以各大银行细则全文为准。